Thuế chuyển nhượng bất động sản Hy Lạp có thể tăng gấp 5 lần

Theo đề xuất đang được Chính phủ Hy Lạp hoàn thiện, thuế chuyển nhượng cơ bản đối với nhà ở được mua bởi công dân các quốc gia ngoài EU/EEA có thể tăng từ 3% lên 15%. Tính cả phụ thu địa phương, tổng mức thuế tương ứng khoảng 15,45%, thay cho mức hiện tại khoảng 3,09%.

Đây là một thay đổi đáng chú ý đối với những nhà đầu tư ngoài EU đang chuẩn bị giao dịch bất động sản tại Hy Lạp.

Ví dụ, với một bất động sản trị giá 250.000 EUR, chênh lệch thuế giữa hai mức khoảng 3,09% và 15,45% có thể lên tới gần 31.000 EUR, tương đương khoảng 1 tỷ đồng.

Đề xuất này dự kiến sẽ áp dụng vào ngày 01/07/2026, song đây chưa phải thời điểm chính thức. Đề xuất vẫn cần trải qua quá trình tham vấn và hoàn thiện pháp luật trước khi có hiệu lực.

Do đó, nhà đầu tư không nên hiểu rằng mọi giao dịch sau ngày 01/07/2027 chắc chắn sẽ chịu mức thuế 15%, cũng như không nên coi đây là một chính sách đã hoàn tất.

Không phải mọi nhà đầu tư đều chịu mức thuế 15%

Theo đề xuất hiện tại, chính sách tập trung vào bất động sản nhà ở và nhóm công dân nước thứ ba ngoài EU/EEA thuộc phạm vi điều chỉnh.

Một số nhóm được xác định không thuộc diện áp dụng mức thuế mới, trong đó có:

• Công dân Hy Lạp;
• Công dân các quốc gia EU/EEA;
• Một số nhóm đối tượng được hưởng diện miễn trừ theo quy định;
• Công dân nước thứ ba có tình trạng cư trú dài hạn – long-term resident – tại Hy Lạp.

Bên cạnh đó, đề xuất hiện tại không nhắm tới bất động sản thương mại, đất và một số loại bất động sản khác.

Danh mục đối tượng áp dụng, điều kiện và các trường hợp miễn trừ cuối cùng vẫn cần chờ văn bản pháp luật chính thức.

Vì vậy, việc xác định một nhà đầu tư có thuộc diện chịu mức thuế mới hay không cần được xem xét dựa trên quốc tịch, tình trạng cư trú, loại bất động sản và cấu trúc giao dịch cụ thể, thay vì chỉ dựa trên việc người mua là người nước ngoài.

Thay đổi thuế có làm Golden Visa Hy Lạp giảm sức hút?

Theo Luật sư Kobi E., Luật sư Di trú & Đầu tư Bất động sản Hy Lạp, Partner – BMC Consulting, đề xuất tăng thuế cần được nhìn trong bối cảnh sức hút của BĐS Hy Lạp và giá nhà gia tăng, khiến Chính phủ muốn giảm bớt sức nóng của thị trường nhà ở. Tuy nhiên, từ một định hướng chính sách đến khi trở thành quy định áp dụng thực tế vẫn còn nhiều bước lập pháp và hướng dẫn chi tiết.

“Việc Chính phủ dự kiến tăng thuế cũng phản ánh sức hút ngày càng lớn của thị trường bất động sản Hy Lạp và áp lực tăng giá nhà trong những năm gần đây. Tuy nhiên, chính sách vẫn còn một lộ trình pháp lý phía trước và nhà đầu tư cần tiếp tục theo dõi các quy định cuối cùng trước khi đánh giá tác động đối với từng giao dịch”, ông Kobi E. chia sẻ.

Nhà đầu tư cũng cần phân biệt rõ thuế chuyển nhượng bất động sản và Golden Visa là hai vấn đề khác nhau. Việc thay đổi thuế không đồng nghĩa các ngưỡng đầu tư hay điều kiện Golden Visa tự động thay đổi.

Hiện chương trình Golden Visa Hy Lạp vẫn duy trì những lợi thế đáng chú ý:

• Một số loại hình bất động sản có giá trị từ 250.000 EUR vẫn đủ điều kiện đầu tư.
• Bất động sản mới đủ điều kiện hiện đang được miễn VAT 24% đến hết năm 2026.
• Thuế 15% trên lợi nhuận chuyển nhượng BĐS của cá nhân hiện được tạm ngừng đến 31/12/2026.

Theo ông Lưu Minh Ngọc – Founder & CEO Bắc Sơn Group & BSOP, thị trường đầu tư di trú luôn vận động và những chính sách thuận lợi không tồn tại mãi mãi. Thực tế, Bồ Đào Nha đã loại bất động sản khỏi chương trình Golden Visa, Tây Ban Nha chấm dứt chương trình Golden Visa; Hungary không còn lựa chọn mua trực tiếp bất động sản để lấy thẻ Guest Investor, trong khi Latvia mới đây cũng loại bỏ hình thức cấp thẻ cư trú thông qua đầu tư bất động sản.

Trong bối cảnh đó, Hy Lạp vẫn duy trì chương trình Golden Visa gắn với bất động sản, với một số lựa chọn từ 250.000 EUR, cùng những chính sách đang tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư. Đây cũng là một trong những yếu tố giúp bất động sản Hy Lạp tiếp tục thu hút sự quan tâm của dòng vốn quốc tế.

“Với những nhà đầu tư đã xác định rõ nhu cầu, việc quan trọng lúc này là chủ động cập nhật chính sách, tìm hiểu kỹ pháp lý và xây dựng một timeline đủ an toàn cho giao dịch. Thay vì chờ đến khi chính sách thay đổi mới bắt đầu chuẩn bị, nhà đầu tư nên đánh giá phương án từ sớm để có thể chủ động hơn trước những thay đổi của thị trường.”

Thị trường Bất động sản Hy Lạp vẫn thu hút vốn quốc tế

Bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực thu hút dòng vốn quốc tế vào Hy Lạp.

Chính phủ Hy Lạp ước tính rằng các nhà đầu tư nước ngoài đã chi 1,2 tỷ euro vào bất động sản Hy Lạp trong năm 2025, sau mức 1,754 tỷ euro năm 2024 và 1,478 tỷ euro năm 2023.

Trong năm 2025, Thổ Nhĩ Kỳ và Thụy Sĩ là hai nguồn vốn ngoài EU lớn nhất trong danh sách, lần lượt đạt khoảng 214 triệu euro và 211 triệu euro. Tiếp theo là Hồng Kông với 115 triệu euro; Israel và Mỹ cùng đạt khoảng 88 triệu euro.

Những con số này cho thấy bất động sản Hy Lạp vẫn là một kênh thu hút đáng kể dòng vốn quốc tế, dù thị trường đã có những thay đổi về chính sách Golden Visa và điều kiện đầu tư trong những năm gần đây.

BSOP triển khai giải pháp Secured Investment

Trước khả năng thay đổi chính sách thuế, BSOP đang triển khai nhóm giải pháp Secured Investment, tập trung vào các bất động sản đã được rà soát pháp lý, đồng thời xác định rõ timeline thanh toán, công chứng và đăng ký sở hữu.

Với khách hàng đã lựa chọn dự án, đặt cọc hoặc đang xử lý hồ sơ, BSOP cũng rà soát từng trường hợp để đánh giá khả năng chủ động tiến độ giao dịch, nhằm tận dụng chính sách hiện hành trong phạm vi pháp luật cho phép.

Để giải đáp trực tiếp những câu hỏi xoay quanh đề xuất thuế mới, BSOP tổ chức sự kiện Online lúc 15h00 ngày 30/09/2026, cùng luật sư Kobi E. – Luật sư Di trú & Đầu tư Bất động sản Hy Lạp để cùng chia sẻ và thảo luận các nội chính:

• Thuế 15% dự kiến áp dụng với những giao dịch nào?
• Khi nào chính sách có thể chính thức có hiệu lực?
• Nhà đầu tư đã đặt cọc hoặc đang giao dịch cần lưu ý gì?
• Làm thế nào để chủ động timeline trước thay đổi chính sách?
• Thay đổi thuế có ảnh hưởng đến Golden Visa Hy Lạp hay không?

Nhà đầu tư quan tâm, hãy đăng ký tham dự cùng BSOP tại đây.

BSOP – KẾT NỐI TOÀN CẦU – ĐỊNH HƯỚNG TƯƠNG LAI

HOTLINE: 0904 966 797 – 098 913 6666